Nadbudowa we wspólnocie

1. Procedura nadbudowy

            Pierwszy etap: uzyskanie pozwolenia wspólnoty mieszkaniowej. Czynnością przekraczającą zwykły zarząd jest decyzja o przebudowie lub nadbudowie w celu stworzenia nowych lokali i ich zbycia. WM musi więc podjąć w tym celu stosowną uchwałę. Co powinna zawierać owa ustawa?  Zgodę na nadbudowę, lub przebudowę, na sprzedaż stworzonego lokalu za ustaloną cenę oraz na zmianę wysokości udziałów wszystkich lokali w wspólnej nieruchomości, upoważnienie zarządu do dokonania wszystkich formalności związanych z nadbudową lub przebudową. Uchwała musi być podjęta w obecności notariusza, ponieważ czynności owe wymagają formy aktu notarialnego.

            Drugi etap:  podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży. Umowę zawiera się z inwestorem przez zarząd wspólnoty. W owej umowie należy zawrzeć zakres prac, jakie mają być wykonane, oraz opcjonalnie inne warunki ustalone przez obie strony, jak np. zobowiązanie do wykonania przez inwestora na koszt własny nowej posadzki itp.

            Trzeci etap: wykonanie projektu architektonicznego przebudowy lub nadbudowy. Łączy się to z uzyskaniem pozwolenia na przebudowę, wykonanie innych prac zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej oraz wykonanie prac adaptacyjnych. Przebudowany obiekt musi spełniać wymogi samodzielności. Stanowi to podstawę do i przeniesienia własności na nabywcę oraz zawarcia umowy sprzedaży. Co istotne: przed uzyskaniem takiego zaświadczenia nie można założyć księgi wieczystej i przenieść własności lokalu.

            Czwarty etap: Zawarcie między wspólnotą mieszkaniową reprezentowaną przez zarząd i nabywcą umowy sprzedaży. Umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Łączy się to z wnioskiem do sądu o wpisanie własności na rzecz nabywcy i założeniem nowej księgi wieczystej dla nowego lokalu. Konieczne jest także sprostowanie udziałów w nieruchomości wspólnej, a także sprostowanie wysokości udziałów we wszystkich księgach wieczystych lokali we WM.

wiąże się to z koniecznością pokrycia sporych opłat sądowych, które w dużej części zależą od wielkości wspólnoty mieszkaniowej. W znacznej mierze są to też koszty wolnorynkowe takie jak projekt przebudowy, czy też inwentaryzacja. Będą więc one zależeć od umiejętności znalezienia tańszej oferty. Z notariuszem można również wynegocjować opłaty notarialne. Do opłacenia wszystkich wymienionych kosztów powinien zobowiązać się inwestor. Jeżeli nie jest to zapisane w umowie, to część z nich będzie musiała pokryć  wspólnota.

 

2. Chwila powstania lokalu

            We wspólnocie mieszkaniowej nowy lokal powstaje z chwilą założenia dla niego księgi wieczystej i ustanowienia jego odrębnej własności w formie aktu notarialnego. Konieczne jest wydanie zaświadczenia o jego samodzielności. Z kolei uzyskanie pozwolenia na użytkowanie nie jest niezbędne do wydania zaświadczenia o samodzielności.

            Niekompletna dokumentacja budowlana nie może zablokować wydania zaświadczeń o samodzielności lokali. Jedynym wyznacznikiem samodzielności lokalu jest wydzielenie go w obrębie budynku trwałymi ścianami, jak wynika z art. 2 ust. 2 ustawy o własności.

            Przepisy nie przewidują powoływania się na inne niż wyżej wymienione kryteria oceny samodzielności lokalu.

3. Obciążenie właściciela nadbudowanego lokalu kosztami zarządu nieruchomością wspólną

            Właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej muszą ponosić koszty zarządu wspólną nieruchomością: wydatki na konserwacje i remonty, opłaty za dostawę energii cieplnej, prądu, gazu i wody (w części dotyczącej nieruchomości wspólnej), opłaty za ubezpieczenia, antenę zbiorczą, windę, opłaty publicznoprawne (chyba że właściciele lokali pokrywają je bezpośrednio) w tym podatki, wydatki na utrzymanie czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu.

            Pod względem prawnym jeżeli nowe lokale powstają w wyniku nadbudowy to zaistnieją one z chwilą ustanowienia ich odrębnej własności lokalu, czyli aktu notarialnego. Wówczas inwestor nabywa własność od wspólnoty, czyli staje się właścicielem lokalu. Od momentu ustanowienia odrębnej własności lokalu ich właściciel ponosi część kosztów zarządu nieruchomością wspólną. W tym samym akcie notarialnym powinna nastąpić zmiana wysokości udziałów związanych z pozostałymi lokalami. Wiąże się to ze zmianą wartości, w jakich ich właściciele partycypują od tego momentu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną.

            Znaczenia prawnego dla obowiązku zapłaty zaliczek na koszty zarządu nie mają: oddanie do użytku lokalu, czy jego odbiór techniczny.