Zarządzanie nieruchomościami postkomunalnymi

Czy zarządzanie obiektami postkomunalnymi rodzi jakieś trudności formalno-prawne? Na jakie rzeczy trzeba zwracać uwagę po przejęciu zarządzania  takiego rodzaju wspólnoty – pyta czytelnik.

  Intensywna sprzedaż nieruchomości komunalnych rozpoczęła się tak naprawdę od momentu wejścia w życie Ustawy o własności lokali w skrócie (UWL) w 1995 roku.

  Trudności w rozumieniu ustawy sprawiały gminnym urzędnikom bardzo wiele problemów. Bardzo często byli oni „obciążani” syndromem przeciwników prywatyzacji i zazwyczaj lokale, które były do sprzedania wyodrębniali po obrysie budynków.

  Niestety udziały w nieruchomości wspólnej ustalano bardzo różnie nie zawsze uczciwie. Ilość narobionych wtedy błędów była tak duża, że do dziś ich spora część nie została usunięta.

  Właśnie przez te błędy dzisiejszy zarządca, który chciałby przedstawić swoje usługi jakiejś wspólnocie postkomunalnej lub takiej, gdzie gmina posiada jeszcze jakieś udziały musi zdawać sobie sprawę, że czekają go liczne kłopoty i trudności po objęciu zarządzania nad określoną nieruchomością postkomunalną.

  Bardzo często budynkami mieszkaniowymi pierwotnie należącymi do gmin, w których powstały wspólnoty mieszkaniowe zarządzają gminne spółki.

  Właściciele tych spółek wysyłają swoich pracowników do właścicieli wyodrębnionych lokali, a ci przedstawiają zapisy Ustawy o własności lokali w taki sposób, aby mieszkańcy nie mieli żadnych wątpliwości co do tego, iż gminne spółki są najlepszymi zarządcami.

  Cały ten proceder nie jest wcale trudny z uwagi na to, iż osoby wykupujące mieszkania gminne bardzo często nie zdają sobie nawet sprawy z tego, że są współwłaścicielami nieruchomości wspólnej oraz posiadają określone prawa i obowiązki.

  Gminne spółki doskonale zdają sobie sprawę z tego, iż sprawowanie zarządzania na jak największą ilością lokali sprawia, że ich dochody wzrastają Takie spółki są bardzo konkurencyjne dla innych, ponieważ mogą wobec wspólnot stosować zaniżone ceny za swoje usługi.

  Niestety jakość wykonywanych przez gminne spółki usług pozostawia wiele do życzenia, dlatego że gminy dysponują małymi budżetami i nie zawsze chcą się dzielić kosztami za wykonywane remonty lub naprawy.

  Gminy by nie płacić za remonty przy pomocy swoich spółek utrudniają wejście w życie uchwał o kosztownych remontach i robią wszystko, aby do renowacji lub kosztownych napraw nie doszło.

  Gminy bardzo często nie wypłacają zaliczek za wykonanie remontu, a pieniądze właścicieli osobnych lokali „pożyczają” na remont budynków, które są położone w widocznych dla przyjezdnych miejscach.

  Niejednokrotnie jest tak, że mieszkańcy nieruchomości zdają sobie sprawę, że niskie wydatki nie naprawiają szkód spowodowanych nierzetelnością gminnych zarządców. Mieszkańcy zazwyczaj chcą zmienić zarządcę, ale wtedy do akcji wkracza gmina, która bardzo zniechęca mieszkańców do zmiany na różne sposoby.

  Pracownicy gminnych spółek bardzo często oszukują mieszkańców mówiąc m. in, że do zmiany administratora budynku potrzebna jest uchwała, ponieważ został on wybrany przez uchwałę. To nieprawda, ponieważ zmiana administratora nie wymaga wcale przyjęcia uchwały. Tak mówi ustawodawca. Do zmiany administratora budynku, jakim jest gmina wystarczą często kompetencje zarządu mieszkańców.

  Gmina może się zasłaniać innymi przepisami, ale wystarczy często pomyśleć i pozbyć się nierzetelnego administratora.

  Podczas zmiany zarządcy-administratora, trzeba bardzo uważać, żeby np. nie ogłosić przetargu, w którym rządzi cena.

  Jeśli wspólnota zdecyduję na wybór prywatnego zarządcę, to powinna się liczyć z wieloma problemami na samym początku m. in potencjalny zarządca musi  sprawdzić rzetelność wpłat właścicieli lokali, sprawdzić stan techniczny budynku, a w momencie objęcia zarządu nad budynkiem ma prawo żądać spłaty zadłużeń.

  Niestety każdy przyszły zarządca postkomunalnych nieruchomości musi wziąć pod uwagę ogromne ryzyko i ewentualne problemy na samym początku zanim złoży ofertę wspólnocie. Gmina wcale nie pomogła i nadal nie pomaga prywatnym administratorom.