Zarządzanie zamkniętymi osiedlami

  Od lat w Polsce mamy do czynienia ze wzrostem ilości budowanych zamkniętych osiedli z wewnętrzną infrastrukturą. Wiele zarządców zadaje sobie pytanie, czy w ogóle da się zarządzać takim osiedlem.

  Zazwyczaj na takich osiedlach każdy budynek posiada własną wspólnotę mieszkaniową, ale polskie prawo nie wyklucza budowania takich osiedli przez deweloperów i tworzenia na nowo powstałych osiedlach wspólnot międzyblokowych.

  Wspólna infrastruktura na osiedlach zamkniętych obejmuje przede wszystkim parkingi, place zabaw dla dzieci oraz monitoring. Nie ulega wątpliwości, że jedna duża wspólnota mieszkaniowa mogłaby ułatwić nadzorowanie oraz finansowanie całego kompleksu.

  Głównymi zadaniami takiej wspólnoty jest podejmowanie decyzji dotyczących całego terenu osiedla oraz kosztów związanych z utrzymaniem całej infrastruktury.

  Osiedla mogą także przybrać formę osiedli zamkniętych z zakupionymi na jednym terenie domów jednorodzinnych. Na takich osiedlach bardzo trudne, a prawie niemożliwe jest założenie wspólnoty, ponieważ wspólnota obejmuje mieszkańców jednego budynku z wyodrębnionymi lokalami. Pojedyncze domy wolno stojące, to indywidualna własność każdego właściciela. Wszelkie naprawy i dostarczanie mediów jest w zakresie finansowym pojedynczych właścicieli.

  Sprawa wygląda zupełnie inaczej na terenach wspólnych będących współwłasnością. Według Kodeksu Cywilnego współwłaściciele ponoszą wydatki oraz cały ciężar utrzymania nieruchomości w stosunku do wielkości swoich udziałów. Oznacza, to że współwłaściciele muszą dojść do konsensusu w sprawie podejmowania wspólnych decyzji dotyczących remontów, czy finansowania wspólnych nieruchomości.

W przypadku terenów wspólnych na osiedlach domków jednorodzinnych nie ma zarządu i właściciele tych domów decydują wspólnie o nieruchomościach należących do wszystkich mieszkańców.

  Niestety wspólne zarządzanie takimi nieruchomościami w Polsce jest bardzo trudne. Przytoczę tutaj sprawę która zakończyła się 10.06.2009 roku. W tej sprawie chodziło o to, iż mieszkańcy osiedla domków jednorodzinnych założyli stowarzyszenie, które za główne cele stawiało sobie m. in zarządzanie funduszem remontowo-odtworzeniowym. Z tego funduszu mieszkańcy brali pieniądze na wspólne remonty dróg, ulic, a nawet naprawy świateł. Co pewien czas stowarzyszenie przygotowywało listę dłużników, którzy wchodzili w skład stowarzyszenie, ale nie tylko. W całą tą sprawę zaangażował się GIODO, który nakazał członkom stowarzyszenia zaprzestania publikowania danych osobowych osób, które nie należały do stowarzyszenia. Cała sprawa skończyła się w sądzie, a sprawę wygrał GIODO. Cała ta sprawa dotyczyła, tylko ochrony danych osobowych, które w Polsce są ściśle chronione, ale pokazała też, że takiego rodzaju stowarzyszenie ma żadnej władzy nad właścicielami domków jednorodzinnych. To naprawdę niekorzystna sytuacja dla wielu mieszkańców, ponieważ wystarczy jeden głos niezgadzający się na remont, renowację, czy naprawę i już cały projekt jest zatrzymany.

  Na zamkniętych osiedlach mogą funkcjonować wspólnoty wielolokalowe, które składają się zazwyczaj z kilkunastu wspólnot mieszkaniowych.

  Na terenie mieszkalnym występują także nieruchomości w postaci parkingów, dróg dojazdowych i placów zabaw dla dzieci. Tereny te nie będą należeć do żadnej konkretnej wspólnoty, tylko do określonej liczby osób.

  Sprawowanie zarządzania nad takimi terenami regulują zapisy dotyczące współwłasności zawarte w Kodeksie Cywilnym. Wiele osób sądzi, że tego typu regulacje znajdzie w Ustawie o własności lokali, ale to błąd.